| ■ 상가
임대차 보호법 (2002.7.1부터 시행) └ 영세상인들이 안정적으로 생업에 종사하도록 과도한 임대료 인상 방지와 세입자의 권리를 보장 ① 임대차 존속기간 보장 최대 5년간의 계약갱신요구권 보장 ② 대항력 발생 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 이후 건물소유주가 바뀌어도 새로운 소유주에 대해 임차권을 주장건물소재지가 등기부등본(또는 건축물관리대장),사업자등록 신청서, 임대차계약서상에서 일치하지 않는 경우 보호를 받지 못 할 수도 있다. 따라서 임대차의 목적물이 사실과 일치하도록 하여 차이가 나는 경우 사업자등록정정신고 등을 통하여 일치시킨다. 한편, 임차인은 임대인의 인적 사항, 보증금, 차임, 임대차기간, 면적, 임대차 목적물, 건물일 부 임차 시 해당 도면 등이 변경되는 경우 사업자등록정정신고를 하여야 법의 보호를 받는다. 이 법 시행 전 사업자등록을 한 임차인의 경우에도 부가가치세법시행령 등의 개정으로 위의 내용이 새로 사업자등록 정정사항에 포함되었으므로 이를 포함한 사업자등록 정정신고서를 작성하여 신고하여야 이 법의 보호를 받는다. 하지만 상가임대차보호법 시행이전에 설정된 근저당이 계약시점보다 빠르다면 임대차보호를 받을 수 없다. 만약 받는다면 선의의 피해자는 근저당권자가 되기 때문이다. 그렇기 때문에 법 시행 이후에 설정된 근저당에 한하여 대항력을 갖출 수 있다. ③ 우선 변제권 보장 대항력 취득하고 확정일자를 받은 경우 전세권등기 같은 효력을 인정하여 경매?공매 시 후 순위 채권자보다 우선변제.임차인이 건물의 인도와 사업자등록 신청으로 대항력 요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상 확정일자를 받은 경우 확정일과 다른 담보물권 설정일을 비교하여 우선순위를 가리게 된다. 결국 이 법은 확정일자를 등기와 대등한 효력을 갖는다.단, 이 법 시행 전에 설정한 저당권 등 우선채권이 있는 경우에는 임차인이 우선 변제권을 요구할 수 없다 ④ 최우선 변제권 임차건물이 경매 또는 공매에 의하여 소유권이 이전되는 경우에도 경매절차에서 보증금 중 일정액을 모든 권리자 보다 최우선 하여 배당을 받을 수 있는 권리를 말한다. 최우선 변제권은 임차인이 대항력을 갖추면(건물을 인도받고 사업자등록 신청) 생기는 것으로 확정일자와는 상관이 없다. 확정일자 없이도 대항력을 갖추면 당연히 최우선 변제권이 생긴다.
⑤ 확정일자 건물을 인도받고 사업자등록신청을 하고 임대차계약서상 확정일자를 받아야 한다. 본법시행령 공포일(10.14일 예정) 현재 사업자등록이 되어 있는 임차사업자는 관할세무서에 사업자등록정정신고서(확정일자신청 겸용서식) 및 임대차계약서 원본을 지참하고 관할세무서에서 확정일자를 받으면 된다.(확정일자의 효력은 2002.11.1.부터 발생) 본법 시행령 공포일(10.14일 예정) 이후 사업자등록을 신청하는 신규 사업자는 사업자 등록신청서 및 임대차계약서 원본을 세무서에 제출하고 확정일자를 받으면 된다.임차사업장이 넓어 여러 임대인과 각각 계약한 경우 별도로 확정일자 신청을 하여야 하며 각자의 계약서에 별도의 확정일자를 부여 받아야 한다.또한 층수를 옮기는 경우도 권리가 이전시점에 새롭게 발생하게 되므로 임차인은 사업자등록정정신고 및 새로운 임대차계약서상에 확정일자를 받아야 한다. 그러나 전세임차인은 확정일자 신청하여도 상가건물임대차보호법상 우선 변제권이 발생하지 않는다. ⑥ 임대료 인상 상한선 연 12%의 범위 내 인상 가능 ⑦ 법적용 사업자등록의 대상이 되는 영업용 건물만 해당되며 동창회사무실 등 비영리 단체의 건물임대차에는 이 법이 적용되지 않는다. ⑧ 보호범위 상가건물임차인 중에서 보증금이 일정금액 이하인 영세상인만 이법의 적용을 받는다. ⑨ 계약기간 계약기간은 자유로이 정할 수 있다. 다만, 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 보게 되나, 이때에도 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다. 임차인은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약갱신을 요구할 수 있다. ⑩ 재계약 임차인은 재계약을 원하면 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 계약갱신요구(내용증명 등 발송)를 하여야 한다. ⑪ 계약해지 요건 ㉠ 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 ㉡ 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 ㉢ 쌍방의 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 ㉣ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 ㉤ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우 ㉥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 ㉦ 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우 ㉧ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ■ 주택임대차 보호법 └ 일정한 요건을 갖추면 임차권등기를 하지 않아도 임차권등기를 한 것과 동일한 효력이 발생경제적, 사회적 약자인 임차인을 보호 ① 임차인의 대항력 ( 법 제 3조) 임차물건의 등기부상 저당권이나 가압류 등 다른 물권의 등기가 없는 주거용건물에 임차인이 입주하고 주민 등록 전입신고를 마치면 그 다음날로부터 임차인주택이 다른 사람에게 양도되거나 경매,공매로 인하여주택의 소유권이 다른 사람에게 넘어 가더라도 임대인은 임차권을 주장하여 임대기간이 끝날 때까지 거주할 수 있고 또 임대기간이 만료되더라도 임대보증금 전액을 반환 받을 때까지 집을 비워 주지 않을 수 있다.단 이를 하기 전에 그 집에 이미 저당권등기나 가압류?가처분?압류등기, 가등기 등이 없어야 한다. 그 결과로집이 경매되거나 가등기에 의한 본등기에 의하여 소유자가 변경되는 경우에는 임차권은 소멸되어 임차인(세입자)은 새로운 집주인에 대하여 대항할 수 없다. 따라서 타인의 주택을 임대차 하려고 한다면 반드시 부동산등기부등본을 열람하여 저당권, 가등기, 가압류, 가처분 등을 확인할 필요가 있다. ② 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인의 우선 변제권 위의 대항요건과 함께 계약서상에 법원 등기과, 동사무소, 공증사무소 등에서 확정일자를 갖춘 임차인은 임대주택이 경매, 공매되는 경우라도 그 주택의 환가대 금에서 후순위 물권자 보다도 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있다.임차권등기를 하지 않아도 동일효과가 있을 뿐만 아니라 어떤 경우에 있어서는 등기보다는 유리한 경우도 있는데 임차권등기에서는 없는 지상대지의 환가에서도 배당을 받을 수 있다. ③ 소액임차보증금의 경우 2001.1.1 기준으로 서울 및 광역시는 보증금 3,000만원이하 1,200만원, 기타지역은 보증금 2,000만원 이하 800만원까지는 선순위 담보권자나 물권자보다도 우선하여 변제 받을 수 있다. 다만 소액임차인이 우선 변제를 받기 위하여는 임차주택에 경매신청기입등기가 경료되기 전에 입주 및 전입신고가 되어 있어야 한다. ④ 임차권등기 명령제도 1999.3.1 부터 개정된 주택임대차보호법으로 대항력과 우선 변제권을 가진 임차인이 사정상 다른 곳으로 이사를 가거나 주민등록을 전출할 경우 우선 변제권을 상실하게 되었는데 이런 문제점을 해결하기 위하여 임대차가 종료된 후 임차권 등 기명령에 필요한 서류를 갖추어 법원에 신청함으로 임차권을 단독으로 등기 할 수 있다. (동법 제 3조의 제 1항) 등기명령에 의한 집행이 되어 등기가 완료 되면 임차인이 다른 곳으로 이사를 가거나 주민등록이 전출하더라도 대항력과 우선 변제권을 상실하지 않는다. ⑤ 최우선 변제권 선순위 담보물권자를 무시하고 최우선적으로 보증금 중 일정액을 변정 받을 수 잇는 권리 대항요건 - 주택에 실 입주 + 주민등록 전입신고 서울 및 광역시 (군지역 제외) : 3000만원 이하 임차인중 1200만원 한도 기타지역 : 2000만원이하 임차인중 800만원 한도 ● 대항력과 최우선 변제권이 있을 경우 : 둘 중 하나만 권리행사 가능. * 예를 들어 부산에 사는 김씨는 집주인 박씨의 집에 전세 5000만원에 세를 들어가 있다. 그런데 박씨가 요즘 전세가 구하니 힘들다며 1000만원이나 전세를 올려 달라고 한다. 이렇게 터무니 없는 가격을 요구할 때 김씨의 대처방법은 법에 서는 이런 경우를 방지 하기 위하여 종전임대료의 5%만 인상해주고, 만약 집주인이 받길 거절하면 법원의 공탁소에 위 금액을 공탁하면 된다. 이러면 집주인이 받지 않아서 생긴 차임연체의 책임을 면할 수 있다. 즉, 김씨는 5000만원의 5%인 250만원만 올려주면 되는 것이다. ⑥ 주택의 범위(주택 임대차보호법 제2조) ㉠ 주거용건물이란 주거용으로 사용되고 있는 것이면 시청이나 구청 등에 구비되어 있는 가옥대장이나 건물대장의 용도란에 주거용으로 기재되어 있지 않더라도 본 법의 적용을 받게 된다. 그리고 관할관청으로부터 허가를 받지 아니하고 건축한 무허가건물이나 건축허가를 받았으나 준공검사를 필하지 못한 건물도 역시 본 법의 적용을 받는 것이므로 무허가나 준공검사 미비상태의 주택에 관하여 임대차계약을 체결하여도 가능 ㉡ 주거용건물의 전부 또는 일부 주택임대차 보호법의 적용을 받는 건물은 반드시 독립된 1개의 건물 전체일 필요는 없으며, 그 일부라도 무방하다. 예컨대 여러 개의 방 중 1개의 방 등을 임차하여 출입문, 내실 등을 공동으로 사용하는 경우 ㉢ 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우 임차 목적물이 주거용 건물과 함께 사용된 이상 임차주택의 일부가 비 주거용인 경우까지 이 법의 보호대상이 된다. 따라서 주택에 딸린 가게에서 소규모 영업 및 공장을 하는 것도 이 법의 적용을 받는다. ⑦ 우선 변제권 임차인이 후 순위 권리자 보다 우선하여 자기의 보증금을 변제 받을 수 있는 권리 대항요건- 주택입주 → 전입신고(주민등록) → 확정일자인 (법원이나 공증사무실에 1,000원내고 임대차계약서에 확정 받은 일자) ⑧ 대항력 세들어 살고 있는 도중에 집주인이 바뀌어도, 당초의 계약기간 및 전세보증 을 반환 받을 때까지는 임차인이 계속 그 집에 눌러앉아 살 수 있는 효력. - 대항요건 : 입주+전입신고 → 후 순위의 제3자에 대하여 효력이 생김. 금액 : 보증금 전액(단, 선 순위자가 있을 경우에는 선 순위자가 먼저 변제를 받고 난 나머지 대금 한도 내에서만 가능) |